不動産ESG認証の取り方：DBJ・CASBEEの加点ポイント解説

不動産のESG認証を取得するには、DBJグリーンビルディング認証・CASBEE・GRESBといった認証制度ごとの評価軸を理解し、加点対象となる施策を計画的に整備することが基本です。各認証は評価項目が異なるため、取得を目指す認証を絞り込んだうえで、重点的に取り組む分野を特定することが効率的な進め方です。本記事では、認証別の主要な加点ポイントと、ビルオーナー・AMが取り組める具体策を解説します。

低コスト施策に絞って見たい方は コストをかけずにESGスコアを上げる方法、開示対応まで含めて整理したい方は REITのESG開示強化と物件運営者への実務的影響 を参照してください。

不動産ESG認証とは：主要な認証制度の概要と違い

不動産ESG認証とは、オフィスビル・商業施設・住宅などの不動産物件が、環境（E）・社会（S）・ガバナンス（G）の観点から一定の基準を満たしていることを第三者機関が評価・認定する制度のことです。

主要な認証制度の概要は以下のとおりです。

DBJグリーンビルディング認証：日本政策投資銀行（DBJ）が運営する認証制度で、環境・社会への配慮に優れた不動産を5段階で評価します。物件の取得・売却・融資においてDBJの評価に活用されるため、機関投資家・J-REIT保有物件での取得実績が多い認証です。

CASBEE（建築環境総合性能評価システム）：国土交通省が推進する日本独自の評価制度で、建物の環境品質と環境負荷を総合的に評価します。新築・既存建築物・街区など対象に応じた評価ツールがあります。東京都・大阪市など一定規模以上の建築物への届出義務を設けている自治体もあります。

GRESB（グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク）：不動産会社・ファンドのESGパフォーマンスを評価する国際的なベンチマーク。J-REITや海外機関投資家の運用物件で広く参照され、投資家へのIR開示においても活用されています。

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）：建物の省エネ性能を星1〜5で評価する制度。新築・既存建築物双方に適用でき、ZEB認証との連携で評価されることも多いです。

DBJグリーンビルディング認証の加点ポイント

DBJグリーンビルディング認証の加点ポイントは、環境への配慮・テナントとのパートナーシップ・情報開示・ウェルネスという複数の評価軸で高い得点を得られる施策を実施することです。

主な評価カテゴリと加点に有効な施策は以下のとおりです。

環境・省エネ対応：省エネ設備の導入・再生可能エネルギーの活用・CO2排出量の削減・緑化対応が評価されます。LED照明・高効率空調・太陽光パネルの設置が代表的な取り組みです。

テナントとのパートナーシップ：テナントへのESG情報発信・テナントのサステナビリティ活動への支援・コミュニケーション基盤の整備が評価されます。ビルとして就業者向けにサステナビリティ関連情報（省エネ・3R・SDGsなど）を発信している実績が加点対象になります。

情報開示（ディスクロージャー）：物件のESGパフォーマンスデータの開示・テナントへの報告体制の整備が評価されます。

ウェルネス・利便性：就業者の健康・快適性・利便性への配慮が評価されます。AEDの整備・健康情報の提供・バリアフリー対応・快適な共用部の維持が該当します。

エレベーターサイネージを活用してテナント向けに防災情報・SDGs関連情報・省エネ啓発コンテンツを常時発信することは、パートナーシップ・情報開示・ウェルネスの各カテゴリにおいて加点対象となりうる取り組みです。

CASBEEの評価軸と加点ポイント

CASBEEの評価軸と加点ポイントは、建築環境品質（Q）と建築環境負荷（L）の2軸を評価し、その比率であるBEE値（建築物環境効率）を高めることです。

環境品質（Q）の向上：室内環境の快適性・サービス性能・屋外環境の整備が評価されます。空調・照明・音環境・視環境の品質向上、自然採光の確保、バリアフリー対応、防災設備の充実が該当します。

環境負荷（L）の低減：エネルギー消費量・CO2排出量・水資源の使用量削減が評価されます。省エネ設備の導入・再生可能エネルギーの活用・節水設備の整備が主な取り組みです。

地域・社会への貢献（CASBEEまちづくりなど）：地域コミュニティとの連携・公共空間の整備・防災への貢献も評価対象になります。

CASBEEの評価では新築時の設計性能が中心ですが、既存建築物評価（CASBEE-既存）では運用段階の取り組みも評価対象になります。テナントへの情報発信体制・防災対応・コミュニティとの連携などの運用施策が評価に反映されます。

GRESBの評価軸とサイネージが貢献できる項目

GRESBの評価軸とは、マネジメント・パフォーマンス・開発の3領域を評価し、スコアに応じて5段階のスター評価が付与されるものです。国際的な機関投資家がポートフォリオのESG評価を行う際に参照されます。

GRESBの評価項目のうち、テナントエンゲージメントに関連する項目は以下のとおりです。

TC1（テナントへのエンゲージメント・プログラム）：テナントへのサステナビリティ情報の提供・ESG研修の実施・コミュニケーション基盤の整備が評価されます。デジタルサイネージを活用してテナントに定期的にサステナビリティ情報を発信することは、この項目の加点対象となりうる取り組みです。

TC6.1（コミュニティへのエンゲージメント）：チャリティ活動・地域グループ活動への支援が評価されます。

ウェルネス関連項目：就業者の健康・快適性への配慮が評価されます。

GRAND株式会社では、GRESBおよびDBJグリーンビルディング認証の複数の加点項目の基準を満たしうる旨をコンサル会社に確認済みです。オフィスビルメディアを活用したテナントへのSDGs・防災情報の発信が、認証取得・評価向上の実績として活用されています。

ESG認証取得を効率的に進めるための実践ステップ

ESG認証取得を効率的に進めるための実践ステップとは、目標とする認証の選定・現状のギャップ分析・優先施策の実施・申請という4つのプロセスを順に進めることです。

ステップ1：取得目標の認証を決める DBJ・CASBEE・GRESB・BELSは評価軸と申請プロセスが異なります。物件の用途・テナント属性・投資家へのアピール対象によって、最も効果的な認証を選定します。複数認証の同時取得を目指す場合は、重複する評価項目を効率的に整備することでコストを抑えられます。

ステップ2：現状のギャップ分析 認証の評価チェックリストをもとに、現状の物件が各項目でどの水準にあるかを確認します。専門のコンサル会社・認証機関へのヒアリングを活用することで、正確なギャップ把握が可能です。

ステップ3：優先施策の実施 ギャップが大きく・かつ改善コストが低い項目から着手します。初期費用ゼロで実施できる施策（テナント向け情報発信の整備・デジタルサイネージの活用など）は優先的に着手することで、投資回収を待たずに評価向上が見込めます。

ステップ4：申請・審査対応 各認証の申請書類・評価エビデンスを整備し、審査機関に提出します。実施した施策の記録・写真・データを適切に保管しておくことが、審査対応を円滑にするポイントです。