賃料を上げずにNOIを改善する方法

賃料を上げずにビルのNOIを改善するには、ランニングコストの削減と、賃料以外の収益（ノンレント収益）の拡充という2つのアプローチを組み合わせることが基本です。賃料交渉が難しい局面や空室が続く状況でも、コスト構造の見直しと付帯収益の整備によってNOI改善は可能です。本記事では、ビルオーナー・アセットマネジャーが実践できる具体策を解説します。

NOI改善の全体像から確認したい方は、オフィスビルのNOIを改善する方法【完全ガイド】 で増収施策とコスト削減施策を整理しています。

賃料を上げずにNOIを改善できる2つのアプローチ

賃料を上げずにNOIを改善する方法とは、運営費用を削減する「コスト削減」と、賃料以外の収益を増やす「ノンレント収益の拡充」を組み合わせるアプローチのことです。

NOI（Net Operating Income、純営業収益）の計算式は「NOI＝総収入（賃料収入＋付帯収益）－運営費用」で表されます。賃料を変えずにNOIを改善するには、「運営費用」を減らすか「付帯収益」を増やすか、あるいはその両方を進めるしかありません。

賃料引き上げが難しい理由は物件によってさまざまです。テナントとの関係維持を優先する場合、市場相場との差異が小さい場合、長期契約が残っている場合など、状況は異なります。しかしコスト削減とノンレント収益という2つのレバーを活用することで、賃料を据え置いたままでもNOI改善の余地は十分に存在します。

ランニングコストを削減してNOIを改善する3つの方法

ランニングコストの削減によるNOI改善とは、管理費・設備費・エネルギーコストなどの運営費用を継続的に引き下げることで、賃料収入を変えずに純営業収益を押し上げる手法のことです。

主な削減対象と具体策は以下の3つです。

1. 管理委託費の最適化 PM会社や清掃・警備などのBM（ビルメンテナンス）費用は、定期的な競争入札と仕様の見直しによって適正化できます。業者統合や委託範囲の再設計だけで年間数十万円単位の削減につながる事例があります。

2. エネルギーコストの削減 LED照明への更新・空調機の高効率機器への交換・デマンドコントロールの導入が代表的な手段です。初期投資が必要なケースもありますが、省エネ補助金制度を活用することでコスト負担を抑えながら着手できます。

3. 有償システムの代替検討 館内で稼働している有償のサイネージや掲示システムを、費用負担の少ない代替手段に切り替えることでランニングコストを削減できます。建物の美観を保ちながらコストを下げられる選択肢として、初期費用ゼロのエレベーターサイネージへの切り替えを検討する物件も増えています。

賃料以外の収益（ノンレント収益）を増やす4つの方法

ノンレント収益とは、賃料・共益費以外にオフィスビルが生み出すすべての収益のことです。英語ではNon-Rent RevenueまたはAncillary Income（付帯収益）とも呼ばれます。

安定したノンレント収益を複数持つことで、稼働率が変動した局面でのNOI急落を防ぐバッファとして機能します。主な手段は以下の3つです。

1. 自動販売機収益 設置スペースが小さく、初期投資ゼロで月額の場所代または売上歩合が得られます。人流の多い共用部への適切な配置が稼働率を左右します。

2. 駐車場・駐輪場の収益最適化 既存スペースの料金体系を見直し、時間貸し比率を調整することで収益を底上げできます。初期投資なしで改善できる余地が残っている物件は少なくありません。

3. スペースの時間貸し 共用会議室や多目的スペースを外部向けに開放することで、稼働率に関係なく継続的な収益が生まれます。コワーキング需要が高いエリアでは特に安定した付帯収益源になります。

「初期費用ゼロ」で始めるNOI改善の選択肢

初期費用ゼロでNOIを改善する方法とは、機器費・設置費・保守費を外部事業者が負担する仕組みを活用し、ビル側のキャッシュアウトを抑えながらコスト削減を実現するアプローチのことです。

代表的な手段のひとつが、オフィスビルメディアの活用です。GRAND株式会社が提供するエレシネマ（エレベーターかご内プロジェクター）とエレビ（エレベーターホール向けオフィスビルメディア）は、端末代・設置工事費・通信費・保守費をすべてGRAND株式会社負担で導入できます。ビル側の費用負担は電気代（月300円程度/台）のみです。

NOI改善への貢献は以下の2経路で得られます。

• お知らせ配信コストの削減：工事案内・休館情報・イベント告知などをオーナー枠で遠隔配信できるため、従来の印刷費・掲示人件費が不要になる
• 有償掲示システムからの切り替え：既存の有償サイネージをGRANDに切り替えることでランニングコストを削減

また、飲食・物販など変動家賃（売上歩合）契約のテナントがいる場合は、オーナー枠を活用してテナントのメニューやイベントを在館者向けに発信することで集客を支援し、テナント売上の向上を通じたNOI改善にもつなげることができます。

初期費用ゼロで始められる仕組みを優先的に選択することで、投資回収を待たずにNOI改善の効果を得ることができます。

NOI改善を継続するための管理ポイント

賃料を上げずにNOIを継続的に改善するには、コストと収益の両面を定期的に見直すPDCAの仕組みが重要です。

管理委託費・清掃費・警備費などのBMコストは時間とともに増加する傾向があります。定期的な競争入札を実施し、市場価格との乖離が生じていないかを確認することが基本的な管理サイクルです。エネルギーコストも設備の経年劣化とともに上昇するため、設備更新の計画的な実施が中長期的なコスト管理につながります。

ノンレント収益は一度仕組みを整えると管理負担が低い反面、放置するとパフォーマンスが低下するリスクもあります。自動販売機の稼働状況・駐車場の稼働率・スペース貸しの利用率を半年〜1年単位でモニタリングし、改善余地を定期的に棚卸しすることを推奨します。